“El papel de los topógrafos se refuerza con esta reforma hipotecaria en la medida en que es esencial en la elaboración de la representación gráfica alternativa a aportar, en los casos de inexistencia de representación catastral o cuando ésta sea inexacta, si se quiere completar la descripción de la finca que conste en el asiento registral”, afirma Pedro Fandos, miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores y director de Bases Gráficas, Medio Ambiente y Consumidores. Así reconoce que “los requisitos a cumplir por la representación gráfica alternativa, van a ser tan técnicos que sólo una persona con dichos conocimientos podrá elaborarla”.

Cuestionado sobre el papel que desempeñarán los topógrafos en el desempeño de la medición precisa de la propiedad, este registrador considera que “los topógrafos van a ser los correctores de las inexactitudes de la cartografía catastral pública, a la que se le concede el carácter de básica, y de la cartografía temática registral de carácter auxiliar. Ello redundará, sin duda, en una mejora de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario”.

Fandos afirma que la reforma de la Ley Hipotecaria es “positiva en cuanto que se mejora el sistema de intercambio de información entre el Registro de la Propiedad y el Catastro” si bien se extiende en las objeciones: “La consideramos negativa por su confusa redacción desde el punto de vista registral, pues se cometen errores de sistemática legislativa, errores de concepto y contradicciones. A este último punto me refiero tanto en la parte relativa a la posible inscripción de la representación geográfica de la finca, en el análisis de coordinación con el Catastro, como en la parte relativa a los expedientes para resolver la discordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad jurídica extrarregistral”.

Son varias las modificaciones que no satisfacen al colectivo de los Registradores. Y así lo expresa Fandos en la enumeración de estos puntos que se detallan a continuación:

a) La confusión de términos en materia de inscripción de representación geográfica de fincas, pues no se distingue con claridad los supuestos en los que se permite la inscripción, que han de ser:

1.- La inscripción obligatoria, en los supuestos de modificación de la descripción de la finca, que se enumeran en el párrafo primero de la letra b) del artículo 9. En este caso, no cabe inscripción del acto sin inscripción de la representación gráfica.

2.- La inscripción voluntaria, cuando se incorpora una representación gráfica en el título inscribible, catastral o alternativa , coherente con el contenido del Registro, según calificación registral, que en este caso no ha de requerir el consentimiento de los colindantes, pues se trata de identificar la finca en el territorio, con el objetivo de completar la descripción del asiento registral. En este caso, cabe inscripción del derecho sin inscripción de la representación gráfica, pues cabe la inscripción parcial de un título. No requiere expediente del artículo 199 ni notificación a colindantes afectados, porque no los hay.

3.- La inscripción potestativa, cuando existan incoherencias descriptivas, que han de ser subsanadas mediante el expediente del artículo 199, que incluye citación a colindantes afectados.

b) La mala configuración de la intervención notarial en algunos expedientes que son netamente registrales, en los que la instrucción notarial encarece el procedimiento. La intervención notarial, siempre útil y conveniente, ha de centrarse al ámbito propio de la misma, la fe pública notarial. Es decir, su intervención es clave para recoger los consentimientos de los interesados en el expediente, pero la instrucción ha de corresponder al Registro competente por el lugar de ubicación de la finca.

c) El complicado y oscuro régimen de notificaciones que se establece que, además de encarecer el coste del expediente, será de casi imposible aplicación práctica en otras ocasiones. No se determina cómo ha de hacerse la notificación personal, ni se aprovechan suficientemente las nuevas tecnologías para la práctica de esas notificaciones.

d) No se regulan los estados gráficos en que puede encontrarse la descripción de una finca en el Registro, que han de integrar la herramienta de calificación auxiliar.

e) Confunde las operaciones de correspondencia de la referencia catastral con el código registral único del inmueble, de carácter literario, con la operación geográfica de coordinación de la representación gráfica catastral con la auxiliar registral, que consiste en comparar “ambos recintos” (art. 9 de la LH).

f) No se regulan los diferentes estados de coordinación en los que puede encontrarse una finca registral con una parcela catastral.

Este miembro de la Junta de Gobierno del Colegio de Registradores señala que en esta reforma de la Ley Hipotecaria hubiera sido deseable la incorporación de varias modificaciones desde el punto de vista práctico encaminadas a solventar los trámites registrales a los ciudadanos. Fandos puntualiza que “ya no sólo para los ciudadanos, sino también para los operadores jurídicos hubiera sido más gratificante redactar una regulación legal más clara”. Entre las cuestiones que no se han tenido en consideración, el registrador echa en falta que “no se haya dado cobertura legal a la operación registral de determinación de la correspondencia entre los linderos alegados por las partes y los que resulten del sistema de georreferenciación de fincas registrales, que permite identificar a las fincas registrales colindantes para hacerlas constar en la descripción literaria de la finca. Con ello, se daría cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario, pues la descripción de la finca ha de ser preferentemente perimetral y georreferenciada. De esta forma, se irían eliminando progresivamente los llamados linderos personales, y se conseguiría que las fincas lindaran con fincas. Y con ello también se clarifica a quién se ha de notificar en los supuestos de expedientes para obtener la concordancia, o los expedientes administrativos de reordenación de la propiedad”.

Fandos apunta que aunque se sobreentiende en el texto legal, “hubiera sido deseable que se declarase que inscrita la representación gráfica en el Registro de la Propiedad, ésta pierde su origen y pasa a convertirse en representación gráfica registral, sujeta a las disposiciones de la Ley Hipotecaria, en el sentido que toda modificación de la misma no puede producirse sin el consentimiento de su titular y que cualquier modificación posterior, si no se inscribe, no produce efectos frente a terceros”.